» » ОЖИДАНИЕ НА ФОНЕ КРИЗИСА
Информация к новости
  • Просмотров: 1066
  • Добавлено: 4-03-2015, 19:09
4-03-2015, 19:09

ОЖИДАНИЕ НА ФОНЕ КРИЗИСА

Категория: Экономика, № 2 февраль 2015

ОЖИДАНИЕ НА ФОНЕ КРИЗИСАВо всем мире строительная отрасль является индикатором экономики. Все вполне объяснимо – чем лучше экономическая ситуация в стране, тем больше денежная масса на руках у населения. А значит, неизбежно начинают расти объемы самых надежных вкладов – вкладов в недвижимость. Проще говоря, люди активно покупают дома и квартиры, что в свою очередь инициирует бурное развитие строительной отрасли.
Объективен и обратный процесс – в пору экономических кризисов на фоне нестабильности рынка труда и неясных перспектив на будущее у большей части населения первой начинает сворачиваться именно строительная индустрия. Какие, к чертям, квартиры, когда закрываются фирмы и конторы, ширятся ряды безработных, а стремительно растущие цены начинают съедать сбережения прошлых лет.
О том, что сегодня происходит в строительной отрасли Дагестана на фоне разгорающегося в стране экономического кризиса, наш корреспондент побеседовал с руководителем ЗАО «М-Строй» Магомедом Магомедовым.
– Магомед, когда дагестанские строители почувствовали первое «дуновение» кризиса?
– Наверное, уже в начале осени, что, признаюсь, меня несколько удивило. Дело в том, что раньше в Дагестане эти процессы происходили с некоторой отсрочкой. К примеру, кризис 2008 года добрался до нас только спустя пару лет – примерно в 2010 году, когда вдруг резко упал спрос на жилье в республике. Видимо, все дело в том, что предыдущий кризис не был таким серьезным и масштабным. Но, тем не менее, на строительной отрасли он отразился очень ощутимо. 
В первую очередь в республике резко упал спрос на качественное, комфортное жилье, построенное с применением современных технологий. Так что отрасли пришлось выживать за счет строительства дешевых, доступных квартир (на фоне тотального дефицита жилья, особенно в Дагестане с его высокими демографическими показателями, спрос на них существует практически всегда). Многие застройщики начали покупать дешевые участки на окраинах, в том числе в частном секторе. Наиболее характерный пример – группа застройщиков Семендера, возводящая многоквартирные дома низкой комфортности для самых малообеспеченных слоев населения. Раскупали их квартиры достаточно активно, поскольку стоимость квадратного метра жилья здесь составляла примерно 15 тысяч рублей. Естественно, все это неминуемо отражалось на качестве строительства, поскольку им приходилось экономить буквально на всем.
– В Дагестане, как известно, качество жилья – это не только комфорт проживания, но и гарантия того, что дом выстоит во время землетрясения. Насколько уязвимы в этом плане «бюджетные» дома последних лет?
– Естественно, здания эти в плане безопасности оставляют желать лучшего. Я, к примеру, никогда бы квартиру в таком доме не купил. Но предложение всегда определяется спросом, и только спросом. Возник спрос на жилье низкого качества, и сразу же появилось предложение. При этом и покупатели, и продавцы о возможных рисках не очень задумывались, что вполне объяснимо – возможности купить квартиру повышенной комфортности у людей попросту не было, ну а построить дешевый и при этом качественный дом невозможно. В итоге 2010-2013 годы стали в Дагестане годами «дешевого жилья». 
Ситуация начала выправляться в 2014 году с появлением устойчивого платежеспособного спроса на дома повышенной комфортности. Тут, в первую очередь, сказалось значительное повышение зарплат военным, сотрудникам полиции, отдельным категориям учителей и врачей. Поскольку все эти зарплаты – это зарплаты «белого» сектора экономики, у людей появилась возможность брать ипотечные кредиты, количество которых значительно возросло.
Отрасль живо отреагировала на появившийся спрос, и строительный рынок начал оживать теперь уже за счет сектора домов повышенной комфортности. Правда, продлилось это недолго, как я уже говорил, уже в начале осени рост сменился стагнацией. Ну а потом наступил полный застой.
– Многие знакомые застройщики с начала этого года перестали продавать квартиры в готовых домах. Это единичные случаи или общая тенденция?
– Общая тенденция. Я, к примеру, прекратил все продажи уже в конце прошлого года. Еще раньше на кризис среагировали в других регионах России – там продажу квартир заморозили к середине осени. Сегодня квартиры в новостройках продают только те застройщики, которые взяли кредиты под свои программы. И чтобы эти кредиты вернуть, им приходится продавать. При этом они прекрасно понимают, что торгуют себе в убыток, но другого выхода у них нет. Самое интересное, что все это происходит на фоне ажиотажного спроса, – люди пытаются спасти свои сбережения и готовы активно вкладываться в недвижимость.
Ситуация вроде парадоксальная (спрос не инициирует предложение), но на самом деле все просто. Объясню на своем примере: даже если я сегодня и продам все квартиры, строить новый дом я пока не решусь. В итоге инфляция со временем «съест» все деньги, и я останусь ни с чем. Недвижимость нынче намного надежнее рубля, поэтому лучше переждать.
– А почему не начать строить новый дом, заложив более высокие цены на квадратный метр?
– В том-то и дело, что сегодня никто не знает, какие цены будут на рынке завтра. Смотрите, еще летом я покупал кирпич-буханку по 10-11 рублей, сегодня он уже стоит18-20. Цена на металл выросла с 27 до 42 тысяч рублей за тонну. И так практически по всем позициям. Добавьте к этому следующее обстоятельство – с дагестанского строительного рынка полностью ушли работники из Азербайджана, которые занимали очень серьезную нишу. Причины чисто экономические: еще летом они могли обменять тысячу рублей на 20 манат. Сегодня же больше 12 манат за эти деньги не получишь. И в итоге оказалось, что в нынешних условиях им выгоднее работать на родине.
И еще. Сегодня никто не может предсказать, сколько будет стоить рубль через месяц, через два. Через полгода, наконец. В таких условиях начинать новую стройку за счет средств дольщиков достаточно рискованно – построишь половину дома, а деньги кончатся. И что тогда делать? Подаваться в бега?
Кроме того, сегодня неясно какую антикризисную программу примет российское правительство. Бизнес (и не только строительный) напряженно ждет малейшей информации об этом, ведь эта программа на долгие годы определит новые правила игры, к которым нам придется приспосабливаться.
– Вы всерьез надеетесь на то, что антикризисная программа поможет бизнесу выжить?
– Вы знаете, надеюсь. Основания у меня при этом такие: во многих странах именно строительная отрасль стала локомотивом, вытянувшим экономику из кризиса. Схемы при этом применялись простые: в эпоху кризиса государство значительно (вдвое, втрое) снижало ипотечный кредит, побуждая людей вкладывать деньги в недвижимость. Делалось это вовсе не из альтруизма, руководители этих стран прекрасно понимали, что на строительстве завязано сразу множество отраслей, начиная с производства металла и стройматериалов и заканчивая транспортом. Активизировав этот рынок, страны сохраняли рабочие места, предупреждали возможный рост безработицы, привлекали в банковскую сферу средства, хранящиеся в «кубышках». 
В кризис 2008 года по этому пути пошел Китай, переориентировавший экономику на внутренний рынок. При этом ипотечные кредиты давались здесь практически под нулевой процент. В итоге на фоне общего кризиса эта страна продемонстрировала рост экономических показателей, решив заодно множество социальных задач.
Есть и другие пути поддержки строительной сферы. Ипотека – это американский путь финансирования строительства, но ведь имеется опыт других стран, в частности, Германии, Англии, который «работает» уже 200 лет. Здесь отрасль финансируется за счет строительных сберегательных касс (ССК). Схема такая: будущие дольщики создают общую кассу, в которую начинают перечислять деньги. Государство в свою очередь на каждый вложенный рубль вкладывает в кассу от 20 до 30 копеек из фонда поддержки строительной отрасли. Как только люди собирают половину суммы, необходимой для строительства дома (обычно на это уходит 5-6 лет), ССК выделяет им вторую половину средств – в виде кредита под низкий процент. 
По этому пути сегодня пошли Чехия, Словакия, Венгрия, Казахстан. Так вот темпы строительства в этих странах сразу возросли многократно. В России недавно тоже заинтересовались этим опытом и запустили несколько пилотных проектов в Башкирии и Краснодарском крае. Это предложение только на первый взгляд кажется фантастичным – чем просто проедать средства Фонда национального благосостояния, намного разумнее заставить эти деньги работать. Кстати, рассказывая об антикризисных планах правительства, Путин сказал, что планируется точечная поддержка отраслей, способных стать точками роста. Ну а строительство – это как раз такая отрасль. Поддержать строителей могут и регионы, даже не очень богатые.
– Интересно, за счет каких средств? Бюджет 2015 года в Дагестане и без того очень напряженный, а кроме того имеется большая вероятность, что в связи с кризисом он будет урезан еще процентов на десять.
– Я не имел в виду меры финансовой поддержки. Понятно, что денег на поддержку отраслей никто в регионах выделять не будет. Но ведь есть и другие пути, другие механизмы. Смотрите, в своем недавнем послании Глава республики Рамазан Абдулатипов сообщил о том, что для молодых семей будет выделен участок с инфраструктурой под строительство жилья в районе Тюбе. Если не ошибаюсь, речь идет о 200 гектарах земли. На этом участке, конечно, можно построить индивидуальные дома. Это одна арифметика. С учетом прокладки дорог, строительства необходимых социальных объектов мы в итоге обеспечим жильем примерно три тысячи молодых семей. Но ведь имеется возможность увеличить эту цифру в разы, застроив этот участок комфортными трехэтажными домами с мансардами.
При этом замечу, что стоимость квартир в них будет раза в полтора ниже, чем в высотных домах при том же уровне комфортности и надежности. Кроме того, строительство таких домов в связи с маленькими сроками строительства (2-3 месяца) можно осуществлять и на фоне инфляционных процессов. Дело за малым – разработать современный проект и объявить конкурс, в котором, уверяю вас, примут участие лучшие застройщики республики. И в итоге за год на пустыре вырастет новый комфортный поселок. Это не только инициирует развитие строительной отрасли, но и позволит создать множество новых рабочих мест, снизить социальную напряженность. А теперь представьте, что в Дагестане под подобные программы будет выделен не один участок, а три, пять. Сегодня правительство России призывает руководителей регионов находить новые резервы роста. Вот вам как раз такой резерв. 
Ну а пока нам, как я уже сказал, приходится ждать и надеяться, что у нашего правительства хватит мужества для принятия поистине революционных решений, без которых нынешний кризис преодолеть невозможно. Надежды на это есть – впервые на моей памяти руководители страны объявили о скором снижении налогов для малого бизнеса.
– Магомед, а что будет происходить в строительстве на фоне этого ожидания? И как это отразится на стоимости жилья?
– Те застройщики, у кого сейчас на руках есть свободные деньги, будут строить, чтобы спасти эти деньги от инфляции. Но при этом квартиры продавать не будут (о причинах я уже говорил). Остальные будут ждать, поскольку ставки по кредитам сегодня огромные, да и получить их абсолютно нереально. В результате, как я понимаю, начнет расти в цене «вторичка». Но и здесь предложение будет сокращаться, поскольку неясно, что будет с рублем. Во всем мире в эпоху затяжных кризисов на рынке недвижимости действуют одинаковые законы: если у вас есть деньги – покупайте, если у вас есть, что продать – придержите до тех пор, пока ситуация не прояснится. Так что будем ждать и надеяться, что нынешний кризис заставит страну переформатировать экономику, и отныне ставка будет сделана не на сырьевые отрасли, а на реальный сектор.


Автор: АНДРЕЙ МЕЛАМЕДОВ

Оценить статью

Метки к статье: Дагестан, Экономика, Андрей Меламедов

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Добавление комментария

Имя:*
E-Mail:
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Вставка ссылкиВставка защищенной ссылки Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите два слова, показанных на изображении: *

О НАС

Журнал "Дагестан"


Выходит с августа 2012 года.
Периодичность - 12 раз в год.
Учредитель:
Министерство печати и информации РД.
Главный редактор Магомед БИСАВАЛИЕВ
Адрес редакции:
367000, г. Махачкала, ул. Буйнакского, 4, 2-этаж.
Телефон:67-02-08
E-mail: dagjur@mail.ru
^